Bagaimana Menghadapi Klaim kelebihan Tanah

Selasa, 9 Juni 2009

22:58 WIB

KOMPAS.com - Kelebihan tanah wajar terjadi. Agar tidak timbul masalah konflik, pengembang harus bersikap kooperatif dan jujur kepada Anda sebagai konsumen.

Beberapa waktu yang lalu datang dua orang klien kami yang mengeluh atas ulah salah satu pengembang perumahan di Jakarta. Satu di antaranya dituntut oleh pengembang untuk membayar harga kelebihan tanah. Kelebihan ini jelas lebih besar daripada luas yang akan tercantum dalam sertifikat haknya.

Sedangkan klien yang satunya, keberatan dengan batas-batas kelebihan tanah yang harus dibayarnya. Mereka tidak mempunyai pilihan lain kecuali harus segera membayar harga kelebihan tanah yang sudah ditentukan—seolah-olah secara sepihak dan sewenang-wenang—oleh pengembang. Bila mereka tidak segera melunasi harga kelebihan tanah tersebut, maka konsekwensinya mereka tidak dapat melakukan penandatanganan AJB (Akta Jual Beli) di hadapan Notaris/PPAT. Artinya, mereka tidak akan memiliki sertifikat hak tanah yang dibelinya atas nama mereka.

Tidak Dihitung dalam KPR

Bagi mereka yang membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR Bank), harga kelebihan tanah tidak termasuk harga yang diperhitungkan dalam KPR. Dengan demikian konsumen harus menyiapkan dana cadangan di muka, di samping dana cadangan lainnya seperti booking fee, uang muka, biaya notaris, pajak-pajak terkait, provisi bank, dan biaya-biaya administrasi lainnya. Di luar booking fee dan uang muka, konsumen seharusnya menyediakan dana tunai di muka sekitar 10% dari nilai transaksi. Karena itu bila tidak ada persiapan sebelumnya, membayar harga kelebihan tanah terbukti cukup memberatkan posisi konsumen dalam proses transaksi.

Kejadian yang Wajar Terjadi

Permasalahan tentang kelebihan tanah ini biasanya telah diatur atau dicantumkan dalam Surat Pesanan atau PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) di awal transaksi jual beli tanah dan bangunan. Namun ternyata dalam pelaksanaannya, hal tersebut sering menimbulkan konflik antara pengembang dan konsumen. Konflik tersebut berpotensi terjadi bila pengembang tidak beritikad baik untuk melaksanakan dan memberikan perincian secara transparan kepada konsumen.

Dalam setiap transaksi jual beli tanah dan bangunan dari pengembang, sebenarnya masalah kelebihan tanah ini wajar saja terjadi. Dengan maraknya sistem indent, pengembang dapat memasarkan perumahan kepada siapa saja walaupun kondisi sertifikat tanahnya masih berupa sertifikat induk (sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama pengembang). Dengan sertifikat ini, rumah belum ada dan dalam rencana pembangunan atau masih berupa block plan.

Setelah kavling dibeli kemudian akan diterbitkan sertifikat. Sebelum sertifikat terbit, pihak pengembang melaksanakan pengukuran ulang atas kavling tanah tersebut. Biasanya, terdapat selisih luas hasil perhitungan akhir dari luas yang tercantum di dalam block plan-nya. Luas kavling dalam block plan tersebut dijadikan dasar harga penjualan awal oleh pengembang ketika menawarkan kepada konsumen.

Kelebihan tanah yang ditetapkan oleh pengembang sebenarnya tidak serta merta ditetapkan. Untuk memberikan gambaran kepada Anda, di bawah ini beberapa garis besar sistematika pelaksanaan pengukuran tanah yang dilakukan oleh pengembang yang disesuaikan dengan Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah sebagai berikut.

Sebelum penandatanganan AJB yang dilanjutkan dengan proses pemecahan dan balik nama sertifikat hak atas tanah, biasanya pengembang akan melakukan pengukuran ulang atas luas kavling tanah. Hasil pengukuran tersebut akan dicantumkan dalam sertifikat pecahan. Dalam hal ini konsumen berkewajiban segera membayar harga kelebihan tanah per meter perseginya kepada pengembang.

Pengukuran akhir tersebut dianggap sah bila dilakukan oleh petugas Kantor Pertanahan, yang biasanya disaksikan oleh perwakilan dari pengembang untuk menunjukkan batas-batas kavling tanah. Selanjutnya akan dibuat Berita Acara atas hasil pengukuran tersebut yang ditandatangani oleh para saksi yang mengikuti proses pengukuran di lapangan. Berdasarkan hasil pengukuran tersebut akan diketahui berapa kelebihan luas kavling tanah dibandingkan dengan luas kavling tanah dalam blok plan.

Kemudian Kantor Pertanahan akan mengumumkan hasil pengukuran tersebut pada papan pengumuman di Kantor Pertanahan/Kantor Kelurahan setempat dalam waktu 60 (enam puluh) hari. Bila dalam jangka waktu tersebut tidak terdapat keberatan dari pihak ketiga, maka Kantor Pertanahan akan segera menerbitkan sertifikat pecahan kavling tanah.

Berdasarkan uraian di atas, sebenarnya kedua belah pihak—pengembang dan konsumen—harus dapat saling menyadari bahwa dalam setiap transaksi jual beli rumah baru, dapat timbul permasalahan kelebihan tanah. Dengan demikian konflik hukum yang berkaitan dengan masalah tersebut dapat dihindari atau setidaknya dapat dikurangi.

Tindakan Pencegahan

Agar permasalahan seperti ini tidak ditangkap secara salah oleh kedua pihak maka sebaiknya pengembang dapat melakukan beberapa tindakan pencegahan, termasuk memberikan informasi atau penjelasan yang cukup kepada konsumen di awal transaksi bila nanti setelah pengukuran akhir ada kelebihan tanah yang dibeli, mencantumkan informasi kelebihan tanah secara jelas dalam brosur pemasaran, mengatur klausula tentang kelebihan tanah di dalam PPJB atau Surat Pesanan secara fair dan detail, dan yang terpenting adalah dalam pelaksanaan pengukuran serta penentuan harga, pengembang sangat diharapkan dapat bersikap obyektif dan jujur. Bahkan bila memungkinkan, pengembang dapat melibatkan konsumen yang bersangkutan dalam proses pengukuran ulang/akhir oleh Kantor Pertanahan.

Sedangkan Anda sebagai konsumen yang mengalami konflik dengan pengembang untuk masalah kelebihan tanah, harus memahami terlebih dahulu bahwa hal tersebut memang bisa terjadi dan tidak perlu merasa ditipu oleh pengembang. Asalkan, pihak pengembang melakukan pengukuran dan penetapan harga dengan obyektif dan bersikap koperatif kepada Anda.

Akan tetapi bila pengembang tidak koperatif dan tidak jujur, langkah awal yang dapat Anda lakukan adalah mengirimkan surat pengaduan yang disertai permohonan kepada Kantor Pertanahan setempat untuk mengadakan pengukuran kembali dengan disaksikan oleh semua pihak yang berkepentingan. Hasil pengukuran tersebut dapat dijadikan dasar untuk melakukan pendekatan persuasif kepada pihak pengembang untuk membuat kesepakatan bersama sebelum konsumen memilih menyelesaikannya melalui prosedur hukum yang berlaku, baik secara pidana maupun perdata.

Tip untuk menghindari terjadinya konflik dengan pengembang soal kelebihan tanah :

- Perhatikan dengan cermat apakah pengembang telah mengatur klausula tentang “kelebihan tanah” dalam PPJB maupun Surat Pesanan.
- Dalam setiap transaksi, persiapkan sejumlah dana tunai selain harga transaksi untuk membayar kelebihan tanah, biaya notaris, pajak-pajak terkait, provisi bank, dan biaya-biaya administrasi lainnya.
- Pastikan apakah harga kelebihan tanah per meter perseginya akan sama dengan harga pada awal transaksi.
- Pastikan batas-batas kavling tanah Anda.
- Pastikan Anda membayar harga kelebihan tanah hanya berdasarkan pengukuran sah dari Kantor Pertanahan, bukan berdasarkan pengukuran sementara dari Pengembang.

(Cynthia P. Dewantoro, SH - Pengacara hukum properti)