ADA YANG MASIH NAIK PESAT, ADA YANG SUDAH MELAMBAT

This article is talking about some urban areas in Jakarta. Cibubur is one of them. If the audience notice, recently, when talking about some urban areas, Cibubur is always taking into account. That shows us that Cibubur is getting prospective in the future.

=======
Kontan Online, 1 Dec 2009

Prospek investasi properti di inggiran Jakarta terbilang cerah. Saban tahun, harga tanah di Cibubur, Serpong, dan Depok terus meningkat. Kenaikan harga tanah terbesar terjadi di Depok. Sementara, Serpong berpotensi mengalami kejenuhan. Mari mencermati prospek investasi properti di kawasan Cibubur, Serpong, dan Depok.

Wajah Yuliana Wiyanto terlihat sumringah. Wanita ini baru saja mendulang keuntungan besar dari hasil menjual rumah miliknya di kluster Pesona Madrid Kota Wisata, Cibubur. Dia melepas rumah itu dengan harga Rp 400 juta. Padahal, sekitar sembilan tahun yang lalu dia hanya mengeluarkan uang sebesar Rp 250 juta untuk memperoleh rumah tipe 144/120 meter persegi (m²) itu. Lain lagi dengan Rio Affianto. Karyawan swasta ini berniat melego rumah tipe 90/140 di Kota Wisata seharga Rp 275 juta. “Sekarang saya mau jual karena istri ingin punya rumah dekat orangtua di Pondok Kelapa,” bebernya. Meski belum laku, rumah milik Rio sudah ditawar cukup tinggi. Ia mengklaim sudah ada yang berani menawar seharga Rp 250 juta. Padahal, Rio membeli rumah pada 2007 silam dengan harga Rp 195 juta. Keuntungan jual beli properti ini tentu menggembirakan para investor. Masalahnya, tidak sedikit orang yang bingung bagaimana memilih dan menentukan properti yang menguntungkan di masa depan. Kepala Riset Jones Lang Lasalle Anton Sitorus menyarankan investor mencari kawasan yang sedang berkembang untuk berinvestasi. Alasannya, harga tanah dan properti di daerah yang berkembang cenderung meningkat lebih cepat. Nah, bagaimana prospek kawasan di pinggiran Jakarta saat ini? Silakan ikuti ulasan KONTAN berikut:

Cibubur

Lokasi ini termasuk salah satu daerah yang menjadi favorit untuk tempat tinggal dan berinvestasi. Banyak orang tertarik membeli rumah yang terletak di pinggiran Ibukota ini. Pengamat properti dari Century 21 Pertiwi Ali Hanafia bilang, akses yang bisa terjangkau dari Jakarta Selatan, Bekasi, dan Bogor menjadi salah satu keunggulan kawasan Cibubur. Tak heran apabila harga tanah dan properti di Cibubur memang cenderung meningkat setiap tahun. Salah satu contohnya harga tanah dan bangunan di perumahan Kota Wisata. Manajer Promosi Kota Wisata Hogeny menerangkan, pada 2007 lalu harga tanah berkisar Rp 900.000 hingga Rp 3,5 juta per m². Sekadar catatan, perbedaan harga tadi berdasarkan pada lokasi dan kluster. Selang setahun kemudian, harga tanah naik jadi Rp 1,1 juta hingga Rp 4 juta per m².

Tahun ini, Duta Pertiwi mencatat, harga tanah sudah menjadi Rp 1,3 juta?Rp 4 juta. Berarti, kenaikan harga tanah sebesar 18% dari tahun sebelumnya. “Segala fasilitas yang dibutuhkan orang perkotaan sudah tersedia di Kota Wisata. Itu yang menjadi salah satu daya tariknya,” kata Hogeny, beraroma promosi. Fasilitas yang tersedia di Kota Wisata terbilang komplet, mulai dari sekolah, rumah ibadah, sarana olahraga, hingga taman rekreasi seperti Kampoeng China dan Kampoeng Indonesia. Hogeny mengklaim, kedua tempat rekreasi itu telah berubah menjadi objek wisata. Total pengunjung mencapai 50.000 orang pada hari libur. Perumahan yang mengusung tema City of Millions Enchantment alias Kota Sejuta Pesona ini telah menggarap 350 hektare atau separuh dari total lahan seluas 750 hektare. Hingga kini, Kota Wisata telah menelurkan 29 kluster. Kluster teranyar, yakni Hacienda dan Coatesville, sudah dipasarkan sejak Oktober 2009 lalu. Kluster ini terdiri dari 200 unit rumah hunian. Harga satu unit rumah tipe 162 antara Rp 947 juta hingga Rp 1,8 miliar. Kenaikan harga juga terjadi di perumahan Citragran, yang hanya sepelemparan batu dari Kota Wisata. Kepala Divisi Penjualan Citragran Lia Ariyani menghitung, kenaikan harga tanah di perumahannya antara 10% hingga 20% per tahun. Ilustrasinya begini. Pada tiga tahun silam, Citragran menjual tanah sebesar Rp 1,1 juta per m². Setahun kemudian, harga tanah naik jadi Rp 1,4 juta dan tahun ini senilai Rp 1,6 juta pe m². Menurut Lia, kenaikan harga tanah dan properti demi keuntungan para investor. Di masa mendatang, Ali memperkirakan, harga tanah di Cibubur bakal melonjak dengan adanya rencana pembangunan Jakarta Outer Ring Road (JORR) bagian selatan melalui jalan tol T.B. Simatupang dan Pondok Pinang. Dia memprediksi, kenaikan bisa mencapai 20% setahun. Cuma, Ali mengingatkan, masalah kemacetan lalulintas di kawasan tersebut bisa menjadi problem bila tidak segera diselesaikan.

Serpong
Lonjakan harga juga terjadi di Serpong, Tangerang. Sejak munculnya kota mandiri Bumi Serpong Damai (BSD) pada tahun 1989 silam, harga tanah dan properti di sini amat meroket. Manajer Senior Komunikasi Perusahaan BSD Idham Muchlis mengatakan, harga tanah dan properti BSD naik antara 15% hingga 20% per tahun. Dalam catatan Idham, pada 2004 silam harga tanah di BSD sekitar Rp 750.000 per m² dan bangunan sekitar Rp 2 juta per m². Tahun ini, harga tanah sudah mencapai Rp 2,7 juta per m² dan harga bangunan sudah mencapai Rp 3,2 juta per m². Menurut Idham, lonjakan harga yang signifikan terjadi pada periode tahun 1995?1996 dan 2004?2006. “Bisa dibilang waktu itu booming properti, sehingga harga naik tinggi,” ujarnya. Selain BSD, harga tanah dan properti di Perumahan Alam Sutera juga meroket. Sejak berdiri 1994 silam, harga tanah di perumahan tetangga BSD ini naik 10% setiap tahun. “Meski naik, tapi harga tanah di Alam Sutera masih lebih murah dibanding daerah sekeliling,” ujar Sekretaris Perusahaan Alam Sutera Hendra Kurniawan. Hendra mengungkapkan, saat ini harga tanah dipatok Rp 3,1 juta sampai Rp 3,3 juta per m². Bandingkan dengan dua tahun lalu, kala harga tanah masih sekitar Rp 1,3 juta per m², dan setahun kemudian meningkat menjadi Rp 2,25 juta per m². “Itu harga tanah rumah hunian. Kalau yang komersial kenaikannya lebih besar,” ujar Hendra. Harga tanah komersial sekarang Rp 4,4 juta per m².

Padahal, pada 2007 lalu, harganya masih Rp 1,7 juta per m². Itu berarti ada kenaikan sebesar Rp 2,7 juta per m² dalam selang waktu tiga tahun. Salah satu penyebab harga tanah di proyek PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) ini meroket lantaran adanya akses jalan tol sepanjang lima kilometer yang menghubungkan Jakarta dan Merak. Jalan tol ini juga memberikan akses ke Bandara Soekarno-Hatta. Salah seorang investor yang sudah merasakan nikmatnya berinvestasi di Serpong adalah Yolanda Hanneke. Pada 2000, ia menukarkan duit sebanyak Rp 190 juta dengan sebuah rumah tipe 160/140 di Alam Sutera. Ketika itu, ia mengeluarkan kocek tambahan Rp 50 juta untuk melakukan beberapa perbaikan. “Beberapa bulan lalu saya jual rumah itu seharga Rp 600 juta,” ujar Yolanda. Pengamat properti Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menilai, kawasan Serpong pertama kali menjadi primadona sewaktu banjir besar melanda perumahan-perumahan di Jakarta pada beberapa tahun lalu. Selain bebas banjir, menurut Ali, tingginya permintaan lantaran lokasi sekitar Serpong sudah mulai jenuh. Cuma, Ali menilai, kenaikan harga properti di Serpong mulai melamban. Dalam hitungannya, kenaikan harga sepanjang tahun ini hanya sebesar 12%. Padahal, tahun-tahun sebelumnya, Ali mencatat kenaikan harga yang lebih besar, yakni dalam rentang 15% hingga 25%. Ali beralasan, penurunan ini terjadi karena kawasan Serpong sudah mulai padat. Alhasil, dia melihat banyak orang melirik kawasan di sekitarnya, seperti Sawangan, Bintaro, Pondok Cabe. “Apalagi ada potensi JORR 2 lewat situ,” jelas Ali.

Depok

Kawasan di sebelah selatan Ibukota ini bisa menjadi pilihan menarik untuk berinvestasi properti. Soalnya, tersedia banyak infrastruktur untuk mengakses daerah ini. Iklim di daerah pinggiran Jakarta ini juga turut mendukung. Bila Jakarta panas lantaran padat penduduk, beberapa daerah Depok terbilang masih sejuk karena berbatasan dengan kaki Gunung Salak. Kini, daerah penyebaran perumahan kawasan Depok mulai dari kawasan Cimanggis, Sukmajaya, Sawangan, sampai Cinere. Salah satu pengembang di kawasan Depok adalah Grup Sinarmas. Grup ini tengah mengembangkan perumahan Telaga Golf Sawangan.Proyek perumahan seluas 100 hektare ini sudah berjalan sejak Februari 2000 lalu. “Saat ini total tanah yang terbangun sebesar 60% dari lahan keseluruhan,” ungkap Supervisor Pemasaran Telaga Golf Sawangan Agnes Kusumawardani. Soal potensi di masa mendatang, Agnes yakin bakal cerah. Argumen dia, pemerintah sudah merencanakan pembangunan jalan tol Depok-Antasari (Desari). Jarak pintu tol dengan perumahan ini terbilang dekat. “Kurang lebih sekitar 3 kilometer,” kata Agnes. Sejak berdiri, harga tanah dan properti di perumahan ini naik sekitar 10% per tahun. Agnes mengungkapkan, kenaikan tertinggi terjadi pada 2007 dan 2008 lalu akibat lonjakan harga material dan bahan bakar minyak (BBM). Sebagai gambaran, harga tanah pada 2007 silam sebesar Rp 700.000 hingga Rp 800.000 per m². Setahun berselang, harganya naik sedikit jadi Rp 900.000. Terakhir, harganya parkir di kisaran Rp 1,29 juta per m². Kenaikan harga tanah juga mengerek harga hunian. Sebagai contoh, harga rumah tipe 144/160 di kluster Sevilla naik dari Rp 450 juta pada 2007 lalu tahun ini menjadi Rp 600 juta. Sekarang, pengembang sedang asyik ketak-ketok proyek kluster teranyar, yakni North Espanola. Kluster ini menawarkan tiga tipe, antara lain Ibiza atau tipe 144/160. Perumahan lain di Depok adalah Permata Cimanggis. Harga tanah dan hunian di perumahan besutan Grup Permata ini melonjak sebesar 30% hingga 40% per tahun. Saat ini, harga tanah sebesar Rp 1,4 juta hingga Rp 1,7 juta per m².

Lalu, “Di masa mendatang, tentu punya potensi baik karena ada kabar pembangunan jalan tol Cinere?Jagorawi dan relokasi terminal Depok ke daerah tepat di belakang proyek perumahan,” ujar Supervisor Pemasaran Permata Cimanggis Taufan Hery Kuswanto. Proyek teranyar dari Permata Cimanggis, yakni kluster Mutiara, sudah berjalan sejak awal Oktober kemarin. Tipe yang ditawarkan di kluster Mutiara ini ada dua, yaitu tipe 45/84 dan tipe 45/90,dengan banderol harga berkisar antara Rp 250 juta hingga Rp 350 juta. Anton Sitorus memprediksi, potensi pertumbuhan properti di Depok masih bagus. “Karena Depok termasuk salah satu kawasan yang mengakomodasi wilayah Jakarta. Apalagi ditunjang adanya kereta api,” ujar Anton. Selain itu, prospek investasi properti di Depok sama baiknya dengan daerah pinggiran Jakarta lain seperti Serpong dan Cibubur. “Kenaikan harganya saya pikir bisa sekitar 10% per tahun,” jelas Anton.