Thursday, November 26, 2009

Traffic and Rain

Traffic and Rain are actually two different things, but here in Indonesia, especially Jakarta, they have a very closed and unique correlations. As we have already known, traffic around Jakarta including Cibubur area is so bad during the rush hour time. Cars are queing for kilometres on the road and every crossroads in Jakarta. In Cibubur, Transyogie road has it's traffic jam in the morning and in the evening.

Finally, rainy season is here... and once it has rained we can see that traffic is getting worse.... that's the correlation...

Oh yeah I found one web which broadcast the road condition in Cibubur..

You may try

Cibubur Live Traffic Cam

Tuesday, November 24, 2009

Protect your House from Termites = Rayap

The hot topic that has been rising recentyly amongst those who live in Cibubur area is Termites or in Indonesian we call it Rayap. The termites are a group of small insects that distract dan ruin all things made of woods, including the tree-wood itself the source of man-made-wood.

There are two type of Termites:
- Drywood Termites (Rayap Kayu Kering)
- Subteranian Termites (Rayap Tanah)

and the most dangerous ones are Subteranian Termites, because they have their own hive under the ground and it is not easy to fight against them.

To protect your house and some wood-made furnitures, you may able to use chemicals, technology or even natural way...even though it's unlikely to happen :-)

Anyway from other sources that is accredible I can suggest to use:

- Mix of rock oil (minyak tanah) and used-car-oil (oli bekas)
- Mix of rock oil and Lentrex
- Lentrex

- Crown

- Furadan (For Tree-Wood)

- Termitenator

Natural Predators
- Certain Birds
- Ants
- Chickens

Beware of your wood-made furniture such as Kitchen set and your living room couch. Prepare all woods with chemical layer before you put them into it's place. Doors, kitchen set, chairs, tables, etc.

Good luck everyone.

The Grassmere Citra Gran Cibubur

Mungkin beritanya agak telat, karena cluster inis udah launching dari bulan Oktober, namun gak ada salahnya penulis letakkan disini karena memang cluster ini masih dalam taha penjualan, meskipun dengar2....laku banget apalagi letaknya di belakang dan dekat dengan akses ke tol Cimanggis, lumayan buat menghindari kemcetan di Transyogie yang padat itu.


Published September 4, 2009 PROMO KHUSUS , RECENT NEWS 30 Comments
Tags: cibubur, ciputra, citra gra, citra grand, ling

Setelah sukses dengan peluncuran tipe ACORUS (3+1 KT), pada bulan September 2009 ini CitraGran Cibubur sebagai developer terpercaya kembali meluncurkan cluster terbarunya yang diberi nama The Grassmere.

Khusus periode Launching, CitraGran Cibubur memberikan hadiah langsung tanpa diundi kepada pembeli berupa AC. Selain hadiah langsung, CitraGran Cibubur juga masih menyediakan kemudahan kepemilikan rumah melalui KPR dengan DP hanya 5 % dan bunga KPR 7.9 % Fixed 1 tahun melalui bank BCA dan Bank Mandiri.

Untuk mendapatkan pricelist, silahkan hubungi marketing executive kami di (021) 845 4242 atau email di:

Investment in high-rise residences remains promising

Tuesday, November 24, 2009 3:35
The Jakarta Post
Tikam Sujanani , Contributor , Jakarta | Tue, 10/21/2008 11:28 AM | Supplement

Traffic congestion is a nightmare for residents of Jakarta. With productive time being wasted on the road, an inability to spend time with the family, increasing fuel prices and a lack of comfortable public transportation, people living in the suburbs of Jakarta are facing difficulties.

Living in an apartment close to your workplace, school or shopping center is the dream of most Jakartans. That's why the construction of apartment buildings has been favorably welcomed by the government, major developers and the broad community.

Indeed, living in an apartment has recently become a lifestyle phenomenon. Facts show that the construction of apartments is gaining intensity and frequency from year to year.

Most of the projects launched in the second quarter of this year were government-subsidized apartments. As sales prices are set by the government, this type of residence is not immediately affected by increases in the prices of building materials and fuel. They continued to enjoy high take-up due to their attractive prices. Challenges, therefore, emerged for developers to deliver these projects with many constraints.

A number of apartments within mixed-use developments continued to be launched, following our outlook in the previous periods. Exclusive upper-segment apartments with a limited number of units were also seen entering the pre-sales market.

The majority of existing apartments were still coming from middle segment developments, which represent approximately 62.5 percent of the total existing units. Meanwhile, the proportion of upper segment developments increased significantly by 3.8 percent.

This quarter saw several newly launched apartment projects such as Ancol Mansion, Casa Grande (Kota Kasablanka), Eastonia Apartment, Kebagusan City (Tower B, C), 1@Cik Ditiro, St. Moritz Penthouse and Residences, The Stupa, Tiffany (Kemang Village), and Ambassade (Tower B).

Most of these proposed projects targeted the middle- and upper-class segment. The review quarter was also marked by the launch of more subsidized apartments such as Apartemen Cibubur Village, Sentra Timur Residence in Cakung, Kalibata Residence, Tanjung Kalibata and Menara Kebon Jeruk. These projects brought the total proposed supply as of the second quarter to 57,070 units that will gradually enter the market by the end of 2011.

Meanwhile, a number of projects were also completed during this period, mostly targeted at the middle- to upper-class. The new completed apartments are Eminence, Hampton's Park (Tower C), Marbella Kemang Residences (Tower B), Mediterania Garden Residence 2, Kempinski Private Residences, Cik Ditiro, Salemba Residences, Patria Park and Mediterania Marina Residences (Tower D).

These new deliveries brought the cumulative supply of strata-title apartments to 65,916 units, an additional 6,487 units from last quarter.

This extraordinary growth shows that investment in apartments is quite attractive. However, attention to location is necessary. Location and location: this is the convention in the property world in general.

That location is very important is evident from the fact that the rent of a number of apartments built in choice locations quite a while ago can still compete with the rental rates of newer apartments. Another reason the rent remaining competitive despite a building's age is that it is managed by an established property management company.

In general, an investor must decide whether to invest short or long term. This decision is important in determining the most suitable type of apartment to invest in. If you wish to invest short term, it is better to buy an apartment off the plan, or during the pre-sales period, because its price will rise 20 to 25 percent between the building's launch and completion of construction. In this way, as an investor, it is possible to get a capital gain when re-selling the property. The time between the pre-sales period and launch is between two and 2.5 years.

However, when planning to invest long term, the apartments can be lease out to enjoy quite a good yield. It is true that the rental rate cannot be too high. In general, the monthly rent per unit is generally no more than US$2,500 unless the unit is in a prestigious property project or is strategically located. The market share for premium class is quite limited as the tenants are usually embassy people or CEOs of multinational companies in Jakarta. However, as the average yield is 8 percent per year, leasing out an apartment is still more profitable than depositing your money in a bank, which carries interest of only 5 to 6 percent per annum.

However, once again, aside from location, the credibility and reputation of the property management handling the apartment block must be taken into consideration.

The recent trend is the construction of what is known as a "green properties" or property projects that have fewer impacts on the environment. As urban land is very limited, land prices are high and the environment is experiencing degradation (flooding, clean water scarcity, air pollution), the development of an integrated area of green apartments is a breakthrough in urban development. Of course, this aspect is a plus point for the apartment products concerned.

It may be said that investment in the apartment sector will remain promising for the next few years. It is you who must decide whether to invest short term or long term, as both have their pluses and minuses.

-The writer is senior manager, marketing consultancy PT Property Advisory Indonesia (Provis).

TOLL JORR 2 - Pembentukan Badan Usaha Jalan Tol
Jum'at, 29 Februari 2008 10:21

Pembentukan Badan Usaha Jalan Tol (Special Purpose Vehicle-SPV) Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta (JORR) 2 ditunggu Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) sampai dengan akhir Februari 2009.

"Ada dua ruas yang ditangani PT Jasa Marga Tbk tetapi masih ada persyaratan yang harus diselesaikan dengan Menteri Negara BUMN terkait pembentukan SPV," kata Kepala BPJT, Nurdin Manurung di Jakarta, Jumat.

Sesuai peraturan setiap pembentukan perusahaan patungan BUMN harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Meneg BUMN selaku pemegang saham mewakili pemerintah, paparnya.

Untuk JORR2 tiga ruas melibatkan BUMN yakni Cengkareng - Kunciran, Kunciran - Serpong, Serpong - Cinere, sedangkan Cimanggis -Cibitung ditangani konsorsium Plus - Bakrie Global.

Sedangkan tiga ruas lainnya, masing-masing ditangani konsorsium Cahaya Mata Sarawak - PTB Jasa Marga Tbk - PT Wijaya Karya Tbk - PT Nindya Karya - PT Istaka Karya, Astratel Leighton - PT Jasa Marga Tbk - Trans Utama, dan konsorsium Thiess - PT Waskita Karya.

Tol JORR2 ruas Cengkareng - Kunciran dan Kunciran - Serpong merupakan ruas yang paling ditunggu masyarakat karena menjadi alternatif menuju Bandara Soekarno Hatta diharapkan beroperasi 2009.

Sementara untuk JORR W1 (Kebon Jeruk - Penjaringan) yang pembebasan tanahnya sudah selesai sejak lama dengan investor PT Jalan Lingkar Barat I, anak perusahaan PT Bangun Tjipta Sarana telah diingatkan untuk segera melakukan konstruksi.

"Minggu lalu, kami sudah memanggil investor bersangkutan untuk segera membangun proyek yang sebenarnya pembebasan tanahnya sudah selesai seluruhnya," kata Nurdin Manurung.

Nurdin mengingatkan, sesuai Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) yang ditandatangani Februari 2007 seharusnya ruas ini sudah beroperasi pada bulan Juli 2008 mendatang.

Nurdin kembali mengingatkan kepada investor JORR W1 agar tidak melakukan bisnis di atas jalan tol yang belum selesai. Apalagi saat ini tercatat dari 25 paket tol yang sudah tandatangan PPJT, 10 paket masih tanda tanya. (*/lin)

Cibubur Cileungsi

Sumber: indoroids
Posted - 08/11/2009 : 00:17:01 at

Sungguh, Cibubur satu dekade silam, belumlah pantas dilirik. Kini, tak satu jengkal pun lahan kosong tak bertuan. Kekinian Cibubur adalah etalase perumahan berbagai kelas. Yang termurah seharga Rp250 juta dan tertinggi Rp3 miliar. Belum lagi parade bangunan komersial ritel yang memenuhi setiap sudut kawasan. Cibubur sekarang, jauh lebih hidup dan untuk itu, menyisakan banyak juga masalah. Tumpang tindih penataan ruang, dan silang sengketa kepentingan di antara tiga pemegang wilayah. Sekadar informasi, kawasan ini bertepian langsung dengan tiga kota; Bogor, Bekasi, dan Depok.

Lupakan Cibubur yang kian sesak dan padat. Mari beralih ke arah timurnya, yakni ruas Cileungsi-Narogong-Jonggol. Harga lahan yang sangat bersahabat bahkan bagi pengembang, ikut memicu perkembangan koridor ini. Mereka berlomba mengoleksi lahan seluas-luasnya demi merealisasikan mimpi menangkap pasar perumahan yang tak terakomodasi lagi oleh kawasan Cibubur. Ada beberapa pengembang kakap yang sudah dan bahkan baru memulai peruntungan di sini. PT Metropolitan Land Development dengan Taman Cileungsi dan Taman Metropolitan, Grup Ciputra dengan Citra Indah dan PT Dwikarya Langgeng Sukses (konsorsium tiga pengembang Grup Duta Putra, Kenatinx Supra International dan Grup Suryamas Dutamakmur) yang menawarkan Harvest City, sekadar menyebut contoh.

Harvest City, menjadi buah bibir. Luas lahannya saja mencapai 1.050 hektar. Lokasinya berseberangan dengan Taman Buah Mekarsari dan rencananya akan berisi 10 ribu unit rumah. Kelas yang ditawarkan pun variatif, mulai dari bawah, menengah dan atas. Pengembangannya dilakukan secara bertahap. Tahap awal, akan dikembangkan 150 hektar. Harvest City melengkapi perumahannya dengan berbagai fasilitas penunjang, seperti mall, ruko, rumah ibadah, dan sarana olahraga.

Menyusul popularitas Harvest City adalah Citra Indah. Perumahan ini sejatinya dikembangkan sejak 1997dengan konsentrasi penggarapan pada harga Rp50 jutaan. Kelas ini sengaja disasar mempertimbangkan kondisi kawasan yang juga berkembang sebagai kawasan industri. Sehingga menarik banyak pekerja yang berhasrat memiliki rumah sesuai dengan pendapatan mereka. Laiknya pengembangan perumahan milik Grup Ciputra lainnya, Citra Indah juga menyediakan rumah tipe menengah dan besar dengan kisaran harga di atas Rp350 juta.

Sementara PT Metropolitan Land Development kian gencar dengan Taman Metropolitan-nya. Menurut Nanda Widya, Direktur Utama PT Metropolitan Land Development, tahun ini Taman Metropolitan akan dimaksimalkan pengembangannya. Ada dua klaster yang tengah dibangun yakni Gloxinia berdimensi 45/90 hingga 86/219 dengan harga berkisar antara Rp 276 juta hingga Rp628 juta. Dan Taman Gandaria yang ditawarkan serentang Rp200 juta-400 juta.

Selain itu beberapa perumahan lain juga menyemarakkan kawasan ini. Di sekitar flyover, tepatnya di ruas Jl. Raya Narogong terdapat setidaknya lima perumahan; Cileungsi Hijau, Duta Mekar Sari, Taman Cileungsi, Villa Permata Mas, dan Putri Indah. Menyusul kemudian Bukit Putra yang berada di Jl. Raya Jonggol. Ini merupakan perumahan lama yang dimodifikasi menjadi baru. Terlihat dari pengembangan eksisting rumah-rumah bergaya tahun 1990-an dan infrastruktur jalan yang sudah terbangun. Mereka saat ini sedang memasarkan rumah seharga Rp55 juta-200 juta. Beranjak ke arah Citeureup, Grup ISPI percaya diri melansir Mutiara Venezia Residence. Harga rumah yang ditawarkan tak jauh beda dengan pendahulunya.

Bergeraknya aktifitas konstruksi dan transaksi properti, tercatat Taman Metropolitan mampu menjual 10 unit per bulan, tak lepas dari rencana pengembangan ruas tol JORR II yang menghubungkan Cimanggis-Cibitung. Kelak jika ini terealisasi, warga Cileungsi-Narogong-Jonggol, akan diuntungkan karena aksesibilitasnya langsung terkoneksi dengan ruas tol Jagorawi dan Cikampek. Dengan demikian, kawasan ini makin terbuka untuk terus tumbuh dan menjelma sebagai alternatif destinasi hunian dan investasi.

Apalagi, para pengembang ini tak sekadar membangun properti. Mereka juga membangun komunitas dengan menyediakan fasilitas standar untuk memenuhi kebutuhan warganya yang diperkirakan jumlahnya menyamai penduduk sekelas kota adminsitratif. Seperti fitur yang akan didirikan oleh Harvest City. Mereka tengah bersiap melansir Harvest City Mall, Culinary Market, The Harvest Walk, Discovery Park, Sport Center, Urban Forest dan Food Carnaval yang kesemuanya berada pada area komersial.

Yakin kawasannya akan berkembang, Taman Metropolitan pun tak ketinggalan. Ke depan mereka akan melangkapi proyeknya dengan sebuah pusat belanja dan komersial ritel lainnya. “Kami sadar ruas tol ini akan memberikan nilai tambah, untuk itu kami mengantisipasinya dengan dengan terus melakukan pengembangan strategis,” jelas Nanda.

Walhasil tak hanya kawasannya yang akan berkembang. Harga tanah di sekitar Jl Raya Cileungsi pun mulai terkerek naik. Dua tahun lalu masih dapat ditemui harga tanah Rp100 ribu/m2 hingga Rp200 ribu/m2 tetapi saat ini seperti di Harvest City harga tanahnya sudah mencapai angka Rp500 ribu/m2, begitu pun dengan Taman Metropolitan yang terus merangkak. Apalagi jika pembangunan tol JORR II rampung, harga diproyeksikan melonjak 30-50%.

Friday, November 20, 2009

Weekend in Cibubur

Palnning to go to Cibubur again this weekend, despite the rain hitting Jakarta this week, Cibubur still offers nice and cool weather to enjoy.
Might have lunch at Gado-gado Boplo or Nyonya Suharti and might visit some nice park in Kota Wisata dan Legenda Wisata, looking ath the nice houses along Citra Gran too and its new clusters.

Fantastic everyone.

Enjoy your weekend.

Wednesday, November 18, 2009

BORR (Bogor Outer Ring Road)

Bogor residents looking ahead to new toll road
Theresia Sufa , The Jakarta Post , Bogor | Wed, 10/28/2009 1:30 PM

Bogor residents say they expect the Bogor Outer Ring Road turnpike, connecting West Sentul to Kedunghalang, to be opened soon as it will shorten the one-hour trip to only 10 minutes.

"I really hope the toll operator will start up the BORR as soon as possible so that we can shorten the hour-long trip to only five to 10 minutes," said Ai Kartika, a resident of Tanah Baru in North Bogor, adding she had tried the new route on a trial run during Idul Fitri holidays in September.

"Without the toll road, we have to take the long route through a toll gate near the Baranangsiang bus terminal," she added.

Abah Kences, a resident of Cimanggu, Tanah Sareal, was just as hopeful.

"Besides making the West Sentul-Kedunghalang trip shorter, the BORR can also reduce traffic jams in Bogor municipality, especially around the botanical garden, and help clean up the air around the area," he said.

Dede Mulyana, 30, from Tanah Awi village in Tanah Baru, said his parents had been well compensated for their 1,000-square-meter plot of land that the government acquired for the new toll road.

"We agreed to sell because it was part of the government's plan," he said.

"Besides, my parents received Rp 450,000 per square meter in compensation back in 2008. With that money they've now bought another plot of land in Ciluar *in Bogor regency*."

Dede's own land of 500 square meters is set to be acquired by the government for a toll road artery this year. The land currently houses a garage and motorcycle accessories store.

"I really hope the price *for my land* is higher than last year, so I can buy another property with the money," Dede said.

Poncoyono Sudiro, from BORR operator PT Marga Sarana Jawa Barat, said construction of the new 4-kilometer-long toll road was now in its final stages.

"We're currently in the middle of the handover process from the toll road contractor, PT Adi Karya," he said.

"We hope to have the process finished by the end of October.

"After the handover process, we'll send the report to the Indonesian Toll Road Authority *BPJT*, so that they can conduct their month-long propriety test," Poncoyono added.

When asked about the likely tolls on the new turnpike, Poncoyono said it would be up to the BPJT to draw up the guidelines.

Tuesday, November 17, 2009

Info on Toll Jagorawi

The Jagorawi Toll Road was the first toll road in Indonesia. Construction on the highway began in 1973 by some 200 workers at a cost of 350 million Indonesian rupiah per kilometer; it was officially opened by President of Indonesia Suharto on 9 March 1978.[1]

The Jagorawi Toll Road links the capital city of Jakarta to the West Javanese cities of Bogor and Ciawi. It has a length of more than 60 km going north and southbound and is operated by PT Jasa Marga, a state-owned enterprise. The name Jagorawi comes from the acronym of areas which it connects which are (Ja)karta - Bo(gor) - Ci(awi).

The Jagorawi Toll Road has two gas stations that belong to Pertamina which are combined with restaurants, rest areas, and even a factory outlet.

The toll road is operated by PT Jasa Marga Tbk.

Tips memilih bank untuk KPR

Tips memilih bank untuk KPR

Membeli rumah dengan kredit (KPR) merupakan pilihan utama untuk pasangan muda di Jakarta. Tulisan ini ditujukan untuk pasangan muda yang berencana membeli rumah dengan kisaran 150-350 juta. Dengan harga ini, rumah yang didapatkan mulai luas tanah 70-120an atau 2-3 kamar tidur. Berdasarkan pengalaman kami selama ini beberapa hal pertimbangan yang harus dipikirkan baik-baik sebelum memilih bank KPR adalah:

1. Segmentasi bank
Niaga, Permata, Panin bersaing di segmen yang sama: rumah-rumah menengah di pinggiran jakarta dengan range 150-300 juta. Biasanya developer sudah menggandeng bank-bank tersebut sejak awal, kecuali perumahan spesifik seperti Legenda Wisata yang dibangun Duta Pertiwi dengan group Sinar Mas tentunya menganjurkan BII (Bank Group Sinar Mas) sebagai KPR pilihannya. Atau Daan Mogot Arcadia dengan Bank Eksindonya yang masih dalam satu group.

Niaga dikenal sebagai bank paling agresif. Niaga banyak menggandeng developer-developer kecil, ukuran 40-200 rumah per kompleks. Kalau kita mencari rumah-rumah dipinggiran Jakarta sebagian besar menawarkan Niaga sebagai pilihan KPR-nya.

BTN dikenal sebagai bank untuk KPR menengah ke bawah dalam skala besar. Prakteknya dilapangan BTN cenderung tidak agresif dalam menawarkan KPR-nya. Memang sih banyak yang berkomentar,
“KPR? kenapa ga di BTN saja”, gampang jawabannya:
“Lha BTN emang kantornya dimana?”

BNI, yang membajak kepala Divisi KPR dari Bank Niaga pun menawarkan fitur yang mirip-mirip dengan bank Niaga. Masalahnya, perumahan manakah yang digandeng oleh BNI? Mandiri yang dikenal kuat di Corporate, BCA yang di Consumer Banking, nampaknya tidak begitu terlihat di segmen perumahan menengah ini.

Kesimpulan: Niaga dan Permata #1 di kategori ini, BNI pun di 2007 ini sedang memfokuskan untuk KPRnya

2. Fleksibilitas persyaratan
Teorinya persyaratan KPR disemua bank sama, harus ada NPWP, harus ada pengalaman 2 tahun sebagai karyawan tetap, harus ada ini itu. Tapi prakteknya tidak ada karyawan yang sempurna bukan, makanya pertimbangan fleksibilitas bank harus dijadikan pertimbangan utama

Contoh: Join income / cicilan yang dibayar bersama suami dan istri seringkali berurusan pelik. Bank Niaga dan Panin memandang istri hanya komponen penunjang untuk cicilan kredit. Akibatnya status istri tidak menjadi masalah besar, apakah istri karyawan permanen/kontrak, belum ada NPWP. Sebaliknya bank Permata, BCA memandang istri sebagai komponen utama. Akibatnya semua dokumentasi harus lengkap.

Kesimpulan: Bank Panin #1 di kategori ini, Niaga #2
catatan, fleksibilitas bank Panin sempat menuai kritik dari teman-teman. Konon bank Panin masih menggunakan sistem perhitungan manual untuk approval KPR-nya, sementara bank lain menggunakan sistem komputerisasi yang mengharuskan proses prosedural.
3. Birokrasi
Birokrasi ini terkait dengan sistem kerja bank tersebut. Bank Niaga, Panin, BRI misalnya menggunakan sistem account officer (AO). Dengan sistem AO ini proses pencarian nasabah, analisa kredit hingga appraisal dikerjakan oleh satu orang yaitu sang AO dari awal hingga akhir. Keuntungannya appraisal yang dihasilkan bisa lebih tinggi, apalagi untuk rumah second. Sistem ini juga cukup rawan unsur KKN (sogok menyogoknya). Dalam beberapa kali diskusi, baik dengan developer, properti agent, atau pihak bank. Budaya untuk menyogok agar memudahkan aplikasi ini kerap dilakukan.

Sebaliknya bank Permata menggunakan sistem bertingkat. Artinya group bisnis dan analis adalah orang yang berbeda. Dalam kasus ini proses pencarian nasabah dikerjakan si A, sedangkan perhitungan kredit dikerjakan oleh si B. Ribet memang tapi dengan sistem ini Bank Permata berani menawarkan bunga paling rendah di 12.8% pa

Kesimpulan: Bank dengan model AO (Niaga, Panin, BRI) #1 dikategori ini

4. Negotiation/Bargaining
4.1 Negoisasi appraisal harga rumah
Proses kredit sebagaimana proses jual beli adalah hal yang penuh subyektivitas. Hal ini bisa berbuntut panjang semisal: Harga rumah second 300 juta, bisa jadi dinilai Niaga 250juta, dinilai Panin 270juta, dinilai BRI 350 juta. Angka ini dari mana, memang ada rumusnya seperti

luas tanah X harga pasaran + luas bangunan X harga pasaran + harga strategis

Tapi angka ini sebenarnya negotiable, tergantung kepentingan si credit officer dan nasabah itu sendiri. Kata orang “everything’s negotiable”

4.2 Negoisasi limit credit
Limit credit yang diberikan pun penuh dengan negoisasi. Gaji si amir di Telkomsel misalnya, 1 juta perbulan, tapi dalam satu tahun amir bisa 24 kali gaji. Gaji budi di software house bisa 2 juta tapi overtime budi bisa hingga 3 juta perbulan misalnya. Niaga menghitung nilai cicilan dari gaji terendah dalam satu tahun, tapi Panin menghitung dari rata-rata gaji sedangkan Permata menghitung dari analisa lainnya

Kesimpulan: Bank dengan AO yang agresif menduduki peringkat #1. Sebenarnya agak sulit memlih bank terbaik dalam kategori ini. Yang ada adalah AO/credit officer yang pintar atau yang lamban. Tapi overall Panin #1

5. Lain-lain
Komponen ini sebenarnya banyak tapi kami memilih mengkategorikannya dalam ‘tidak signifikan’. Sehingga kami lebih memfokuskan pada hal-hal sebelumnya. Seperti:

4.1 Bunga Bank,
Diskusi mengenai bunga bank bisa sangat menarik apalagi dikaitkan dengan issue floating vs fixed rate, subsidi bunga, suku bunga BI, syariah vs konvensional. Menurut kami, issue bunga bank sebaiknya tidak perlu dipusingkan. Dasarnya adalah setiap bank berkompetisi dan suku bunga sebenarnya sudah merupakan ‘ketetapan alam’ yang tidak perlu dipusingkan.
FYI, per january 2007. Permata di 12.8%, Niaga 13.88%, BCA, BNI, Mandiri di 14%. Fluktuasi jelas, konon 2005 sendiri pernah suku KPR di 20%

4.2 Feature
Ada angsuran suka-sukanya BNI, ada extra paymentnya, ada asuransinya Bank Mega. Stop, komponen ini membingungkan. Jangan terlalu dipusingkan oleh komponen ini.

4.3 Reputasi Bank
Panin, NISP mungkin tidak seterkenal Niaga atau BTN (yang justru di segmen menengah massal). Kami belum sampai mendiskusikan kategori ini.

Any comment?
PS: Coba lihat perbandingan KPR Permata vs Niaga

Written by priandoyo -->
Januari 10, 2007 pada 2:55 am
Ditulis dalam Tips Membeli Rumah

Bagaimana cara memilih KPR yang terbaik

Bagaimana cara memilih KPR yang terbaik

Pertanyaaan yang paling sering diajukan kepada saya adalah: program KPR apa yang terbaik? berdasarkan pengalaman saya selama ini dan pengalaman semakin lama membantu teman-teman yang mengurus KPR. Menurut saya KPR yang terbaik sangat bergantung dengan kebutuhan dan profil dari kita sendiri. Namun bila anda baru pertama kali memilih produk KPR saya sarankan untuk:

1. Cari Bank KPR terdekat dengan lokasi kerja/rumah anda.
Bila anda bekerja di Mega Kuningan, maka Bank KPR yang harus anda datangi pertama kali adalah Bank Danamon atau Bank NISP. Lokasi bank yang dekat memudahkan anda untuk berburu informasi ataupun bernegoisasi.

2. Hubungi Bank dengan interaksi terbanyak dengan anda.
Kalau selama ini gaji anda ditransfer di Bank BCA, kartu kredit anda juga BCA dan anda telah menjadi nasabah BCA selama beberapa tahun. Maka ada baiknya anda memulai memilih dari bank ini. Proses pengurusan akan lebih mudah jika bank telah mengetahui track record keuangan anda.

3. Hubungi Bank yang direkomendasikan oleh developer/broker.
Jika BSDCity merekomendasikan Bank Mandiri, maka anda wajib menghubungi Bank ini pertama kali. Bank rekomendasi tentunya memiliki pricing yang lebih baik, entah DP yang bisa diangsur ataupun bunga yang lebih rendah.
Nah dalam tahap ini maka kita sudah memiliki informasi awal dari 3-4 bank mengenai opsi yang diberikan kepada kita. Dengan informasi awal ini maka tugas kita adalah mengcross cek dengan kenyataan sebenarnya. Informasi bisa didapatkan dari teman atau komunitas yang membahas tentang KPR.

Yang perlu diingat, bahkan dalam satu cabang Bank pun, dengan petugas analis kredit yang berbeda, ada kemungkinan terdapat perbedaan dalam hal plafon yang diberikan, besaran bunga, hingga layanan purna jual dari si Bank tersebut. Jadi jika ada teman atau sahabat anda puas dengan layanan satu bank, bisa jadi itu tidak berlaku bagi kita.

Lebih lanjut tentang rumah di

Written by priandoyo -->
Mei 9, 2008 pada 10:20 pm
Ditulis dalam Tips Membeli Rumah

Monday, November 16, 2009

Pemerintah Desak Pembebasan Tanah JORR II Segera Kelar

Pemerintah Desak Pembebasan Tanah JORR II Segera Kelar
Kamis, 17 September 2009 | 20:52 WIB

TEMPO Interaktif, Jakarta - Direktur Jenderal Bina Marga Hermanto Dardak meminta Badan Usaha Jalan Tol untuk segera menyelesaikan pembebasan lahan untuk Jakarta Outer Ring Road (JORR) atau Jalan Lingkar Luar Jakarta II lantaran saat ini pembebasan lahan baru rampung sebagiannya saja.

Dengan telah dibangunnya akses tol Simpang Susun Alam Sutera diharapkan bisa menjadi awal pembangunan JORR II. "Sisa pembebasan tanah kalau bisa dipercepat agar segera bisa efektif," ujar Hermanto saat peresmian akses Tol Alam Sutera di Serpong, Tangerang, Kamis (17/9).

Menurut Hermanto, pembebasan lahan tersebut harus diselesaikan sesuai prosedur. Jika belum berhasil juga perlu melibatkan penilai independen dengan mempertimbangkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dan harga tanah. "Kalau musyawarah belum tuntas ada mekanisme konsinyasi. Harapannya JORR II selesai 2011," ujar dia.

Tol JORR II akan melewati Bandara Internasional Soekarno-Hatta-Kunciran-Jalan Tol Tangerang-Kebon Jeruk. Lalu menuju Serpong di Tangerang Selatan dan Cinere hingga memotong Jalan Tol Jagorawi. Setelah itu dari arah Cimanggis, JORR II menyambung ke arah Cibitung menuju ke Tanjung Priok. JORR II kemudian menyambung dengan tol dalam kota.

PT Jasa Marga merupakan salah satu Badan Usaha Jalan Tol yang menangani satu ruas di JORR II. Direktur Utama Jasa Marga, Frans Sunito tak mau berkomentar banyak soal pembebasan lahan tersebut. "Ini baru dibicarakan, tanya saja sama Pak Hermanto," ujar Frans

Kepala Badan Pengatur Jalan Tol Nurdin Manurung menambahkan, jika masalah pembebasan lahan mudah diselesaikan maka pembangunan akan segera dilakukan. "Kalau bisa (penyelesaian) dengan gampang sudah terbang kita membangun tol itu," ujar Nurdin.

property property

Who doesn't know Cibubur? Cibubur property has been on of the best areas for supporting Jakarta. Property property and property is always heard once you are in Jakarta, but of course housing and land are affordable outside Jakarta and one of them is Cibubur.

Cibubur Site

I always welcome everyone who have concerns about Cibubur to contribute their ideas/ opinions on building this site to be avery informative sites for people who wants to:
- buy house/ land in Cibubur
- invest
- Work in Cibubur
- study
- or just go around having nice walk in Cibubur area.

With all these information on toll access, shopping centres, business shops, industry, recreational parks, schools, hospitals, etc will make information become available for those in need.

So please do not hesitate to contact me.

Rain, Traffic and Flood in Jakarta

The intermezzo for today is traffic and raining. We know that for these couple of days Jakarta and its surrounding areas such as Tangerang, Cibubur, Depok or Bekasi have been showered by the rains. Sometimes it comes in the morning, sometimes at noon and sometimes in the veneing or during the sleep time.
But anyway...we who live in Indonesia will experience this season once a year. We don't have extreme weather buat very humid.

The problem with rain in Jakarta is the can get stuck on the road for hours because of the flood which makes the whole Jakarta jam.

I do wish Cibubur is flood-free..because the land is quite high....and some day Jakarta will be flood free too.

Salam 16.11.09

Satelite Image of Citra Gran

This is a satelite image of Citra Gran.

From exit tol Cibubur from Jakarta takes about 3,5Km.

It has main gate of Citra Gran on the left side and the mall CitraGran on the right side.
You can also see the shopping business belt of RUKO after the entrance.

Source google earth

Buying House or Apartment in Indonesia for Foreigners

For many years Indonesia has decreed that land in Indonesia can only be owned by Indonesian citizens. Thus, if you want to buy a house (as a foreigner), this would have been legally impossible.

In the late 90s, new laws were enacted so that foreigners are now permitted to purchase apartments and office space in Indonesia if the building has a strata title status. This enables the foreigner to own the apartment or office space but not the land on which it stands.

Purchasing an apartment or office under Strata Title
Ownership of offices and apartments is possible through strata title deeds, but the set of laws and regulations that were enacted in 1996 are clear and clearly allow ownership of an apartment in a high rise building.

The 1996 regulation (No. 41/1966) states that foreigners who reside in Indonesia, or visit the country regularly for business purposes, can purchase a home, apartment or condominium as long as it isn't a part of a government-subsidized housing development. However, foreigners can only hold land-use deeds, and most developments hold right-to-build deeds. As it stands now, it's not possible for someone to have a land-use deed for a sub-unit of a right-to-build deed. The length of these titles varies as well. Therein lies some of the difficulties and unclear ownership issues.

Convertible Lease Agreement
One way for foreigners to go ahead an purchase property despite these legal ambiguities is to sign a Convertible Lease Agreement with the apartment property management office to purchase an apartment. Basically what this agreement entails is that the foreigner may purchase the apartment, but the title is still held in the name of the developer or property management firm. This lease agreement is for a definite period.

The Convertible Lease Agreement states that if and when the prevailing laws and regulations permit the Lessee to become legal owner of the apartment/strata title unit, both the Lessor and the Lessee shall be obligated to sign a Deed of Sale and Purchase and the title shall be transferred to the foreign owner.

If you are interested in purchasing an condominium through this type of agreement, investigate the property management company thoroughly. In the current economic downturn many property developers are undergoing serious economic pressures and construction on many properties has been postponed or canceled. Show your contracts to a bona fide lawyer to ensure that all legal implications are covered thoroughly.

Note: When asked about the legality of Convertible Lease Agreements, lawyers we consulted stated very clearly that this is a VERY BAD idea and that lawyer should never advise that you do this. As a foreigner you are entitled to Hak Pakai and you should insist that legal property status from the apartment building or developer so that the title is in your name. With a convertible lease agreement…you are totally at the mercy of the “appointed party” and that if they decide to change their minds you do not have much of a legal case against them as the agreement that the expat has between themselves and the Indonesian "appointed party" is not really a legal document.

If you are interested in purchasing an condominium through this type of agreement, investigate the property management company thoroughly. In the current economic downturn many property developers are undergoing serious economic pressures and construction on many properties has been postponed or canceled. Show your contracts to a bona fide lawyer to ensure that all legal implications are covered and your rights are thoroughly protected. It is best to just insist that the Hak Pakai is in your name..If they can not provide it, it may be because they do not have Hak Bangunan title. If this is the case, DO NOT BUY IT.

Using an Indonesian friend to hold your title
Another way that you can purchase a condo is by purchasing the property and having it in the name of an Indonesian citizen. Needless to say, this must be someone you trust implicitly since, according to the law, this person would be the legal owner.

Most lawyers will advise that you should NOT do this as again you do not have any “legal” document that says the property is yours. You are REALLY putting yourself in a vulnerable position.

Single Family Dwellings - Houses
Ownership of single family dwellings faces even greater legal issues as foreigners are not allowed to own land in Indonesia. Where the home you want to purchase is part of a housing development, the developers can often work something out for you to 'purchase' a home through a long term lease agreement.

One reader writes of his positive (and successful) experience in this matter:

“Basically, I hold full title to the house, in my own name. The fact that my wife is Indonesian was not considered (in fact, my wife was not considered at all). She also owns property, and we could see no difference in the title and rights of mine. The developer owns the land the house is built on, and I own a 30-year fully paid up lease on the land, which by law the developer has to extend for a further 30 years on request. At that time they can charge me a nominal rent, which I can opt to pay for now at US $35 per year. I can sell or bequeath (but not sub-lease) the lease together with ownership of the house as I choose. The developer can sell the land, but only under the same covenants as already exist. These provisions apply to Indonesians as well, although Indonesians could purchase the land outright if the developer agreed to sell, and Indonesians could sub-lease the land if they want.

If my wife was not Indonesian, and I was not present in Indonesia for a full calendar year, in theory the state could take my house unless I could prove that reasonable efforts to sell had failed, but just being anywhere in Indonesia for one day would re-set the clock. As my wife is the sole beneficiary of my will and is Indonesian, this rule does not apply in my case.

I purchased the house without finance; I'm not sure what effect there would be in title if you took a loan or mortgage to assist with the purchase. I would imagine getting a mortgage would be the hardest part for a foreigner, and the finance company would definitely retain powers to repossess in event of default. Such things are very closely regulated at home, but they probably have a lot more scope for legally lining their own pockets here. On the subject of payment, I paid the deposit in rupiah cash, because that's what the developer wanted at the time, but then he preferred dollars for the balance, so I paid dollars at a mutually acceptable rate. There are no restrictions on how you pay for a personal transaction - you could pay with groats (or even goats!) if you wanted."

Buying Land
By Indonesian law a foreigner can not own land in Indonesia.

If a foreigner chooses, he/she can own land 'indirectly'. To do this you need to have an agreement between the foreigner and an Indonesian, signed with the witness of a notary public. In the agreement the Indonesian is the 'legal owner' while acknowledging that the foreigner is the 'rightful owner' of the land and thus the Indonesian owner would carry out any instructions from the foreigner regarding the land, including selling the land at certain price with the funds to be paid to the foreigner owner. Again, if the Indonesian "owner" changes their mind, you will not have any legal title to the land.

It is clear, as well, that these types of agreements are NOT at all enforceable under Indonesian law and the foreigner is at risk in the true ownership of his investment.

All land titles within Greater Jakarta (DKI) are subject to the conditions of Presidential or Governor's decrees. Essentially, this affects the provisions for Hak Milik titles in the Jakarta DKI area.

Special Provisions for Batam
The rules for property ownership by foreign nationals in Batam fall under Decree No 068/KPTS/KA/III/1999. This regulations states that foreign nationals or companies are permitted to 100% own residential or commercial property in the Barelang area (Batam, Rempang and Galang). The only properties excluded from this decree are low cost and very low cost housing, but includes all other types of building structures.

Even though there is a “special provision” for Batam, the land law in Batam still falls under the “Hukum National” (Indonesian national law) and the same overall laws and principals still apply, no matter where you are in the country.

Hak Guna Bangunan vs, Hak Milik
Hak Guna Bangunan is only the right to use a building for a certain period of time and then has to be extended. The owner of HGB land is the Indonesian government.

Only with Hak Milik do you actually own the land or building. Hak Milik does not need to be extended.

Obtaining a Loan from an Indonesian Bank to Purchase Property
The Indonesian banks will NOT lend money to property owners that only have Hak Pakai status for their property. The land title MUST be Hak Milik in order for the bank to use the title as collateral ..Therefore, expats have never been able to get loans to purchase property in Indonesia, because they can not have Hak Milik titles. This applies to everyone....even Indonesians. The normal length on house loans in Indonesia is five years, not 20-30 years as it is in the west.


How to Calculate KPR Installment

Here are some formulas to calculate KPR installment on buying house/ apartments. The formula is quite simple and very easy to use on excel sheet.
The formula can expand to as many years as you want and we can just easily get the value of instalment. You have to becareful on the calculation and make sure that you can afford the installment that you choose. For example, Bank Indonesia itself has ordered and put it into regulations that one can pay the installment of 35% their income. This is a golden rule and many banks do not dare to break it.


Berikut ini saya dapatkan dari wesbite
Cukup bagus, saya sudah praktikkan bberapa kali. hasilnya cukup bagus dan kita bisa mengira-ngira atau estimate berapa angsuran KPR kita sebulan dgn tingkat bunga tertentu untuk periode katakanlah 5, 10,15 atau 20 tahun

Cara menghitung angsuran/ cicilan KPR

Selamat mencoba

Friday, November 13, 2009

Cibubur is heading to large City

What I write as a header today is "Cibubur is heading to large City". Soon it will come true. After several times visiting this area, I like it. Many housing estates are actually quite good enough in term of facilities and comfort zones.

Cibubur (West Java Province) is surely one of the best area that support Jakarta. One thing that makes me a bit disappointed is the traffic, it similarizes Jakarta. But of course if I see it from my point of view...discipline is number one to be applied to all people commuting from Cibubur to Jakarta and vise versa.

Restaurants, hotels, shopping centres, shops ,hospitals, schools, business owners and some big and small companies are all around this area now. They make the place become 'alive'

One bad thing when all this good things happened is pollution and traffic.

Fortunately, Kota Wisata or Legenda Wisata and some housing estates such as Citra Gran dan Raffless Hills provide their area with beautiful, comfort park. Kota Wisata even has it's own recreational park with small lake inside the housing complex.

Well....I wish this development will go on and on...but of course the disciplines on traffic regulations and hospitality will surely bring this area to become one of the best places outside Jakarta to live, work and study.

Best to you all

Biaya-Biaya KPR

Berikut penulis ambilkan simulasi dari
Sudah cukup lengkap termasuk biaya provisi, AJB,notaris, dll
Asumsi LT 120 LB 70. Harga Rp 450.000.000,-
Semoga bermanfaat sebagai gambaran awal dalam pengambilan KPR.

Kredit Pemilikan dan Perbaikan Rumah:
Simulasi Kredit

Rincian Kredit
Harga Rumah (Rp) : 450.000.000
Uang Muka (Rp) : 150.000.000
Pokok Hutang/Plafon Kredit (Rp) : 300.000.000
Angsuran (Rp) : 4.048.049,90
Jangka Waktu (bulan) : 120
Suku Bunga Efektif (per tahun) : 10,50%

Pembayaran Pertama
Uang Muka (Rp) : 150.000.000
Biaya Notaris PK: 250.000
APHT: 1.500.000
AJB & Balik Nama : 3.375.000
Cek Sertifikat: 150.000
Asuransi Jiwa: 2.130.000
Kebakaran: 2.635.000
Provisi : 3.000.000
Administrasi : 300.000
Biaya Apraisal : 310.995
Total : 163.650.995


- Perincian Kredit di atas hanya simulasi/estimasi biaya.
- Biaya Roya Sertipikat adalah 500.000
(Khusus untuk sertipikat yang sedang dijaminkan oleh Bank lain).
- Biaya addendum PK adalah 250.000
(Khusus untuk perubahan pasal/klausla atas KPR BCA yang sedang berjalan/existing).
- Peningkatan SHGB menjadi SHM adalah 750.000 s/d 2.500.000
(Khusus untuk rumah tinggal dgn luas tanah s/d 200 M2)

Biaya Membeli Rumah

Berapa Sih Sebetulnya Biaya Membeli Rumah? April 13, 2007

Posted by Imran in Informasi.
Sebelum membeli rumah, harus diketahui berapa sebetulnya biaya yang diperlukan untuk pengurusannya.

Ada komponen biaya yang harus diperhatikan dalam pembelian rumah. Bagi mereka yang memiliki uang yang cukup, tentunya hal ini tidak akan menjadi halangan. Bagaimana dengan mereka yang kondisi keuangannya cukup, tetapi terbatas hanya untuk kebutuhan harian, cicilan bulanan dan sedikit tabungan?

Saat ini kita lupakan dulu mereka yang memiliki cukup uang untuk membeli rumah, mari kita bicarakan mereka yang keuangannya terbatas tetapi memiliki keinginan memiliki rumah sendiri.

Pertanyaan berikutnya adalah: Berapa banyak tabungan yang kita miliki untuk membeli rumah? Cukupkah tabungan itu? jika cukup, maka bersyukurlah… karena anda menjadi orang di golongan pertama yang mampu membeli rumah. Jika tidak? kita juga patut bersyukur karena saat ini ada banyak sekali Bank yang bersedia memberikan Pinjaman bagi Nasabahnya untuk keperluan membeli rumah yang dikenal dengan KPR.

Nah, sekarang kita bicarakan berapa biaya yang dibutuhkan untuk membeli rumah melalui KPR. Selain harga rumah yang dijual, ada juga biaya-biaya lain yang harus dikeluarkan untuk mewujudkan impian itu. Saat ini banyak Developer yang berusaha menjaring konsumen dengan melakukan promosi lewat media, pameran, bahkan ada yang melukannnya dengan sistem Member Get Member. Jika anda memperhatikan, pada brosur yang berisikan harga jual, ada komponen biaya yang diikutsertakan dalam harga jual, ada juga yang tidak..

Beberapa komponen biaya yang harus diperhatikan diantaranya :
- PPN yang nilainya 10% dari harga pokok. Jika komponen itu dimasukkan dalam harga jual, artinya anda tidak perlu lagi menyiapkan dana 10% sebagai tambahan biaya,
- Biaya Administrasi Bank, tergantung pada besarnya nilai KPR yang kita ambil. Katakanlah 5%. silahkan anda hitung nilainya
- Biaya pengurusan surat-surat tanah, perlu juga diperhatikan apakah status sertifikat yang kita terima setelah jual beli masih HGB atau sudah Hak Milik. Jika masih HGB tentunya diperlukan lagi biaya tambahan untuk meningkatkan status kepemilikan rumah. Lagi-lagi biaya harus dikeluarkan..
- Biaya Notaris. Untuk menguatkan status hukum jual beli ataupun memudahkan pengurusan surat-surat tanah, kita memerlukan jasa Notaris. itu juga harus diperhitungkan.
- Biaya survey lokasi. Sebelum menentukan lokasi yang kita ambil, perlu juga melihat lokasi2 perumahan lain untuk memastikan kondisi sesungguhnya dibandingkan dengan iklan-iklan yang ada. Ini juga memerlukan biaya.
Masih ada biaya-biaya lainnya.. tentunya itu semua harus diperhitungkan.

Besarnya biaya lain-lain selain harga rumah yang akan dibeli, tentu harus dipertimbangkan. Tulisan ini bukan dimaksudkan agar kemudian kita mengurungkan niat membeli rumah, tetapi menjadi catatan yang perlu diperhatikan dan dapat menjadi pertimbangan sebelum menentukan pemilihan lokasi rumah yang kita inginkan. Makin banyak informasi tentang biaya yang kita miliki tentunya mempermudah penilaian, pemilihan dan penentuan lokasi yang patut dan layak dipertimbangkan dari sisi keuangan.

Semoga menjadi ilmu yang bermanfaat bagi penulis, dan bermanfaat bagi yang membacanya.

Beda HGB dan SHM

ahmed Says:
Agustus 13, 2007 pukul 6:02 am
hak atas tanah itu ada beberapa macam bos…. HM, HGU, HGB, HAK PAKAI, dll. HM itu haknya turun temurun, terkuat, dan terpenuh, serta hanya boleh dimiliki oleh WNI. kalo HGB itu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu 30 th. Tapi gak usah kuatir jangka waktunya dapat diperpanjang sampe 20 th dan juga dapat dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan utang. konon HGB dapat ditingkatkan statusnya menjadi HM. Lengkapnya baca saja UU AGRARIA!

n0vri Says:
Agustus 13, 2007 pukul 11:52 pm

HGB memang punya jangka waktu tertentu, seperti tertera dalam sertifiukat dan dimulai sejak sertifikat HGB diterbitkan. Tapi dalam masa waktu HGB dapat ditingkatkan menjadi SHM.

Saran saya berdasarkan pengalaman pribadi, kalo beli rumah dengan sertifikat HGB langsung saja ditingkatkan jadi SHM ketika jual beli, jadi ketika sertifikat jadi, udah langsung balik nama dan statusnya sudah menjadi SHM.

Pengurusan HGB ke SHM (kasus nyata Azet)


azet Says:
Agustus 8, 2008 pukul 9:00 pm
Maaf pada netter yang kirim email ke saya dan tidak segera dibalas, karena saya keluar kota dalam waktu jangka yang lama. Untuk lebih memudahkan, pengalaman selama mengurus peningkatan hak dari HGB ke HM baru dapat saya postingkan sekarang. Semoga bermanfaat.

” HGB to SHM lokasi Depok”

Saya baru saja mengurus peningkatan HGB ke SHM lokasi Kotamadya Depok untuk rumah yang di bangun di kawasan Perum Perumnas. Saya mencoba mengurusnya sendiri tanpa bantuan Notaris yang mematok harga Rp. 2 jt. Ini belum termasuk biaya yang harus dikeluarkan untuk peningkatan hak. Cukup melelahkan memang, apalagi harus ke Bogor untuk mendapatkan surat rekomendasi dari Perum Perumnas (salah satu syarat bila rumah dibangun oleh Perum Perumnas).

Jadi sebelum ke BPN, untuk rumah yang dulunya dibangun Perumnas, kunjungi terlebih dahulu kantor Perum Perumnas untuk mendapatkan surat rekomendasi ini. Timbulnya surat ini berdasarkan Surat Edaran Badan Pertanahan Nasional No. 500-1596-DI tanggal 18 Mei 1998 perihal: Petunjuk Pelaksanaan tentang Tata Cara Pengurusan Hak dan Penyelesaian Sertifikat Hak Guna Bangunan tanah Perum Perumnas dan Pemberian Hak Milik atas tanah untuk RSS dan RS tanah Perum Perumnas (nyontek dari suratnya).

Untuk biayanya saya lupa menanyakan formulanya. Yang jelas berdasarkan PBB tahun terakhir untuk Objek Pajak Bumi. Sebagai gambaran, untuk tanah saya tahun 2008 ini, nilai Objek Pajak Bumi-nya Rp. 464.000,- luas tanah 146 (sesuai dengan sertifikat) dikenakan biaya sebesar Rp. 429.700,- (bersih, tanpa uang administrasi atau kesejahteraan atau siluman atau pungli atau kutipan atau apalah namanya yang kita keluarkan tanpa kuitansi yang menyengkelkan).

Berkas yang harus disiapkan untuk mendapatkan Surat Rekomendasi Perum Perumnas adalah:
- Sertifikat HGB asli (dikembalikan lagi ke pemilik) dan Fotocopy
- Fotocopy KTP
- Fotocopy Akte Jual Beli
- Fotocopy PBB tahun terakhir
- Surat Kuasa bermaterai cukup (bila dikuasakan pengurusannya)
- Biaya, berdasarkan Nilai Objek Pajak Bumi

Pagi hari adalah waktu yang tepat untuk mendatangi kantor Perum Perumnas ini. Supaya selembar surat yang berharga ratusan ribu rupiah dapat kita peroleh pada hari itu juga. Akan tambah kesal bila kita disuruh datang keesokan harinya dengan alasan pejabat yang mendatangani sedang rapat. Buang waktu dan tenaga !!!

Untuk daerah Depok dan Bogor kantor Perum Perumnas beralamat di Jalan Pandawa Raya Blok A1 No. 18 & 19 Bumi Indraprasta I Bogor, Telp. 0251-341929

Setelah mendapat “Surat Rekomendasi” dari Perum Perumnas, saya langsung ke BPN kantor Pertanahan Kota Depok dengan alamat Komplek Sub Perkantoran Kota Depok, Jalan Boulevard Kota Kembang, Sektor Anggrek Kota Kembang Depok, Telp. (021) 7709895, Fax (021) 7709795.

Dari sini dimulailah petualangan saya. Di samping meja satpam saya melihat ada prasasti peresmian gedung kantor pertanahan Depok yang ditandatangi oleh pejabat BPN, Prof. Ir Msc. Ternyata gelar yang demikian berbobot belum menjamin pelayanan yang sistimatis, jelas, terbuka, transparan, terkoordinasi dan komputerise akan diperoleh oleh orang awam seperti saya. Memalukan !!!

Tanpa bertanya dulu ke petugas Satpam, saya langsung menuju ke loket untuk pengurusan Peningkatan HGB ke SHM. Di sana ada petugas seorang Ibu yang meminta saya untuk membeli terlebih dahulu Formulir Permohonan yang dijual Rp. 10 ribu di koperasi yang terlelak di belakang kantor dekat kantin. Pelayanan yang terasa aneh, formulir kenapa tidak disediakan di dalam kantor saja. Dalam satu map, ada tiga formulir yang harus diisi, salah satunya formulir pernyataan kepemilikan tanah lainnya yang ditandatangi di atas materai 6.000 rupiah.

Selesai mengisi, saya serahkan ke loket pengurusan dengan bebeberapa berkas yang harus dilengkapi untuk pengurusan peningkatan Hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) ke Hak Milik (HM), yaitu :
- Sertifikat asli HGB
- Fotocopy Akte Jual Beli
- Fotocopy IMB
- Fotocopy PBB tahun terakhir
- Fotocopy KTP
- Asli Surat Rekomendasi Perum Perumnas (karena rumah dibangun oleh Perumnas), yang saya peroleh sehari sebelumnya.

Proses selanjutnya adalah pengecekan Sertifikat Asli. Petugas loket menyerahkan ke petugas pengecekan, kita diminta menunggu. Setelah nama kita dipanggil sertifikat asli diserahkan kembali kepada kita dengan terlebih dahulu membayar Rp. 50 rb (tarif 25 rb). Dari sini kita mulai dihadapkan oleh tampilan birokrasi gaya lama dengan dalih petugas sebagai biaya administrasi dan tanpa kuitansi.

Sertifikat yang sudah dicek dilanjutkan ke proses “Ploting”. Berada di lantai dua, saya datangi petugas ini. Dengan komputer “stand alone” dan scanner mulailah dia bekerja dengan program applikasi AutoCad 2006. Petugas cukup terampil mengoperasikannya. Hanya saja “mapping archive” kota Depok untuk “updating” masih dikerjakan dengan manual dan tidak lengkap dan akurat. Saya mengira BPN sudah menggunakan foto satelit untuk pemetaan dengan beberapa ratus kali zooming (seperti google earth), ternyata belum! Saya teringat lagi dengan prasasti yang ditandatangani pejabat BPN yang bergelar Prof Ir. MSc, sedang pejabat yang sekarangn bergelar Ph. D. Inovasi apa yang dilakukan selama ini ?

Kembali ke petugas, dia masih mencoba mencari lokasi tanah saya, tapi tidak ditemukan. Dengan bantuan IMB yang dibuat tahun 1994 akhirnya lokasi ditemukan dengan data yang tidak akurat di komputer. Menghabiskan waktu sekitar satu jam, petugas berupaya melengkapi database Pertanahan Kota Depok di area lokasi tanah yang saya tempati. Mulai dari nama jalan, perubahan kiri kanan jalan. Gambar Situasi yang ada dalam Sertifikat yang saya miliki diciplak dengan scanner dijadikan image file dengan format tiff untuk database digital. Jadi pertanyaan bagi saya, seberapa besar kapasitas harddisk di komputer petugas ini ? Dengan format file tiff, apakah cukup untuk menampung data se-kotamadya Depok ? Lagi pula, petugas ini “sambil menyelam minum air”. Updating data pertanahan diambil dan dikumpulkan kembali dari pemilik sertifikat. Selesai sudah proses “Ploting”. Petugas meminta saya untuk menyerahkan “biaya administrasi” sebesar Rp. 25 rb tanpa kuitansi.

Sertifikat yang sudah di”Ploting” saya serahkan kembali petugas loket di lantai satu. Di sini petugas menyerahkan selembar kertas untuk pembayaran biaya peningkatan hak, yang harus dibayar di kasir. Penjelasan petugas biaya untuk peningkatan HGB ke SHM adalah:

“Nilai Objek Pajak Bumi (dikalikan) LUAS TANAH (dikurang) NILAI OBJEK PAJAK BUMI yang tidak kena pajak (dikalikan) 2 persen”
Untuk daerah Depok Nilai Objek Pajak yang tidak kena pajak sebesar Rp. 20 jt. Jadi pengurangannya sebesar Rp. 20 jt.
Untuk tanah saya dikenakan biaya sebesar Rp. 955.000,- ditambah biaya administrasi sebesar Rp. 50 rb.

Biaya yang dikeluar sangat besar ini tanpa ada nomor pada form pembayaran dan tanda terima, apalagi biaya administrasinya. Saya pun berupaya mendapatkannya dengan menanyakan ke petugas penerima pembayaran, tapi saya hanya diberikan secarik kertas berstempel “LUNAS”, seperti kupon jatah daging korban, yang harus saya serahkan ke petugas loket.

Selanjutnya saya mendapatkan selembar kertas berkop dan bernomor “tanda terima berkas permohonan”, dan dijanjikan dalam jangka waktu dua minggu sertifikat Hak Milik (HM) saya akan selesai. Tak lupa sapaan halus dari petugas untuk menyediakan “biaya administrasi” yang harus dikeluarkan pada saat pengambilan sertifikat Hak Milik. Petugas ini meminta dengan mematok biaya Rp. 250.000,-.

Beberapa teman yang saya tanyakan, fisik sertifikat HM tidak diganti yang baru. Pada sertifikat HGB lama akan dilakukan pencoretan di beberapa bagian dan diganti dengan kata “Hak Milik” berupa stempel. Jadi pertanyaan bagi kita. Proses ini dua minggu ??? Lama beneeer bosss !!!

Dua minggu kemudian, saya pun kembali ke kantor BPN untuk mengambil sertifikat Hak Milik. Petugas loket masih tetap ingat dengan “jatah” uang Rp. 250 ribu. Tapi dengan gaya tidak punya uang lagi, dia pun menerima pemberian sebesar Rp. 50 ribu dari saya.

Selesai sudah petualangan saya selama dua hari dengan mengorbankan waktu kerja. Semuanya diselesaikan sampai waktu pukul 14.00 WIB. Sebetulnya ada beberapa kerepotan yang tidak perlu saya ceritakan disini karena akan membingungkan nantinya untuk dijadikan panduan bila ada netter yang ingin berpetualang seperti saya di kantor Pertanahan. Semoga dapat membantu dan bermanfaat. Selamat berpetualang di Rimba Pertanahan !!!

Depok, Azet-2008

Aneka Pilihan di Jagorawi - Cibitung (JORR II)

Artikel ini memang artikel lama, tetapi menurut saya masih relevan karena pembangunan JORR II sampai hari ini juga belum ter-realisasi. Ada baiknya kita jadikan bahan pertimbangan dalam memilih property di Cibubur dengan memperhatikan segala aspek yang ada termasuk akses jalan tol ini.


ANEKA PILIHAN di Jagorawi - Cibitung

Monday, 24 April 2006

Pilihan hunian tersedia mulai dari harga Rp50 jutaan sampai Rp500-an juta

Bagi warga perumahan di kawasan Cibubur dan Bekasi Timur, mendengar ada rencana pembangunan tol Jagorawi - Cibitung, bagian dari ruas tol JORR II, boleh jadi merupakan kegembiraan tersendiri. Pasalnya, jalan tol yang dimulai dari km 16 tol Jagorawi (antara pintu tol Cibubur dan Cimanggis) ini akan menambah jumlah akses ke perumahannya. Akses bertambah berarti lokasi makin strategis, nilai rumah pun makin makin terangkat.

Diperkirakan rute tol ini mengikuti jalur pipa gas, melewati kawasan di selatan Bukit Rafflesia, areal CitraGran, melintas Jl Transyogi, Jl Ciangsana, lewat Kota Wisata tahap pertama, Jl Siliwangi, Jl S Parman, perempatan Jl S Parman - Jl Suprapto, kawasan Mekarwangi dan berakhir di tol Jakarta - Cikampek, persis di simpang susun Cibitung.

Perumahan yang mudah diakses dari tol ini ada di kawasan Cibubur, sekitar pintu Cibitung, dan sedikit di Ciangsana. Sebagian besar sudah mulai dikembangkan pada era booming properti sebelum krismon. Rumah yang dipasarkan mulai dari RS plus Rp50 jutaan hingga miliaran rupiah.

Di Jl Transyogi ada Puri Sriwedari, Raffles Hills, dan CitraGran. Sedangkan di Ciangsana PT Kentanix Supra International mengembangkan Vila Nusa Indah 5 (35 ha) sejak awal 2005, dengan sistem satu pintu (cluster). Perumahan ini juga bisa diakses dari pintu tol Jatiasih di tol JORR seksi E1, jaraknya sekitar 5 km.

Beberapa ratus meter dari perempatan Cikeas ke arah Cileungsi, Grup Sinar Mas menawarkan Kota Wisata (1.000 ha) dan Legenda Wisata (180 ha). Kota Wisata sudah mengembangkan 28 cluster dilengkapi aneka fasilitas. Begitu pula Legenda Wisata.

Artikel selengkapnya ada di majalah ESTATE edisi Januari 2006

Basa Basi Penulis

Section ini saya namakan dgn label Intermezzo. Intermezzo ini penting pada saat katakanlah saya tidak memiliki /tidak kepikiran apapun untuk dimasukkan dalam blog saya. termasuk 2 hari belakangan ini saya juga memposting artikel artikel dalam bahasa Inggris. Bahasa Inggris sudah meripakan bagian kehidupan kita, apalagi bahasa Inggris di Indonesia sudah merupakan first foreign language spoken widely in Indonesia. akan menjadi acuan saya dalam menyajikan artikel-artikel dalam bahasa Inggris mengenai property di Cibubur.

Beberapa hari belakangan ini juga saya gondok sama google adsense saya yg tidak menampilkan iklan iklan yang diharapkan, tetapi hanya menampilkan public service ad, tetapi atas saran bberapa teman akhirnya google adsense saya bisa masuk dan muncul. Saya bisa kasih saran buat yang membutuhkan cara memunculkan google adsense dalam bahasa Indonesia apabila diperlukan

Oh yah, Jakarta sudah masuk musim hujan, banjir sudah dimana-mana. Cibubur masih oke sebagai tempat yang bebas banjir....jadi property disana masih merangkak naik seiring perkembangan kota Jakarta yang pesat juga.

English: I Also want to include some information about accommodation/ hotels in Cibubur area, but still there are not many. For expats who want to look for housing estate in Cibubur can contact some property agents whose names are listed in this website.

Lost but not least, today is the end of week 46 in 2009. That means enjoy your weekend friends.

Salam Henxs

Cibubur Indah Hotel

Cibubur Indah Hotel

Jl Alternatif Cibubur Cileungsi 99 RT 002/03, Jatikarya, Jati Sampurna
Phone : 021-8450303, 021-8458833, 021-84599151
Fax : 021-84599151

Thursday, November 12, 2009

New park to teach traffic rules


New park to teach traffic rules
The Jakarta Post , Jakarta | Wed, 04/25/2007 3:20 PM | Jakarta

The Jakarta Post, Jakarta

One Indonesian dies on average every hour in traffic accidents, with the total number of deaths having reached 15,762 in 2006, data from the Indonesian police office shows.

""It means that last year, traffic accidents killed 1,300 people every month, 45 every day, or two people every two hours,"" the chairman of the national boy scout movement, Asrul Azwar, said on Tuesday at the opening ceremony of the Taman Lalulintas Saka Bhayangkara traffic park in Cibubur, East Jakarta.

Asrul said he was deeply concerned that most accidents were caused by people's ignorance of traffic rules.

Operational deputy of the national police, Insp. Gen. FX Soenarno added that a lack of understanding and obedience of traffic regulations resulted in more than 2.6 million traffic infringements last year.

Soenarno said the traffic park, which was initiated by the Indonesian police headquarters and the national boy scout movement, was intended to educate people about traffic rules.

The park will also be aimed at educating children to become traffic conscious and obey traffic rules when they become drivers.

The park comes complete with traffic signs, transportation simulations and miniature cars for the children.

A miniature of the National Monument (Monas), Gambir railway station, and the parliamentary building were also built in the garden.

First Lady Ani Yudhoyono officially opened the park, which was built on a five hectare former camping ground contributed by the boy scout movement.

Mufidah Jusuf Kalla, members of United Cabinet Solidarity, the national Police Chief Gen. Sutanto and Henny Sutanto, the chairwoman of the organization for the wives of police officers, Bhayangkari, also attended the event.

The First Lady urged all motorists to obey traffic rules, including wearing helmets, for their own safety.

""People should use the pedestrian bridge to cross the street whenever possible,"" she said.

Monkeys a handful at Cibubur urban forest


Monkeys a handful at Cibubur urban forest
The Jakarta Post , Jakarta | Tue, 02/22/2005 11:46 AM | Life

Bambang Parlupi, Contributor, Jakarta

The Indonesian Scout Camping Ground and Tourism Complex, Buperta Pramuka, in Cibubur, to the south of Jakarta, is one of few urban forests close to the capital city.

The 210-hectare site is surrounded by low-lying forest, agricultural land, swamps and a freshwater lake. It is a popular camping ground for school and university students and members of the scout movement at weekends and on school holidays.

The land occupied by Buperta Pramuka, which was inaugurated on August 14, 1973, borders with Bogor regency and is a water catchment.

Visitors can easily see various species of birds and insects, but reptiles, such as lizards and cobras, green snakes and pythons, are harder to spot. Buperta Pramuka is now also home to quite a large group of long-tailed monkeys (Facaca fascucilaris).

Boeddy S. Erawan, 60, coordinator of the staff experts of Buperta Pramuka said that there were about 200 monkeys living in the camping grounds.

""They are found in four locations. Two groups of some 60 monkeys live around the entrance gate and in the parking area. Two smaller groups, of some 40 monkeys each, are found around the lake and in the fishing area.

""Two smaller groups have also been sighted around the forest and in the employees housing complex,"" said Boeddy, who, five years ago, was deputy head of Buperta Pramuka.

As far as he could remember, Boeddy said, the monkeys first appeared in the area in the early 1990s. No one knew how they got there, but the forested area not far from the information center soon became their home.

""There were no more than 10 in total. The management gave them food like bananas, papaya, corn or sweet potatoes every day,"" Boeddy said.

Also, plenty of food suitable for monkeys such as sapodilla, rose apples and mangoes was there for the picking. ""The management no longer feeds the monkeys because there are over two hundred of them now,"" he said.

Incoming monkeys left by public

Later, other monkeys were introduced to the area by members of the public, Boeddy said. The owners left them covertly at the entrance gate or near the fence in the forested area close to the Jagorawi toll road. They were left there without the permission of Buperta Pramuka management. These newcomers, however, have not been made to feel welcome.

""If you see a group of these primates chasing a monkey, you can be sure that someone has just left it in this area. Many newcomers have been wounded or even killed by the old 'residents',"" he said.

Many people have left their monkeys in Cibubur forest following the government's campaign against illegally kept monkeys. ""Not only black or gray long-tailed monkeys but also short-tailed macaques have been left here,"" he said.

He added that the presence of monkeys in this area was troublesome for the management and also for visitors, who total some 10,000 to 15,000 people a week.

""The management of the area does not really understand how to handle and control the monkeys as their number continues to grow. If they are hungry, they will bother the visitors or leave this area.""

Some monkeys, he said, had caused trouble for people living in the employees' housing compound. ""Luckily, many visitors have food for them, such as bread, nuts, biscuits and bananas. Food is also thrown from cars to the monkeys at the front gate, near the toll road,"" he said.

In 2004, he said, the management reported this matter to the Jakarta office of the Natural Resources Conservation Agency (BKSDA) of the ministry of forestry. However, they did not get any response.

The management has also written a letter to the management of Ragunan Zoo in Pasar Minggu, asking for help to handle the monkey problem.

""However, the zoo simply carried out a survey here,"" Boeddy said. ""I once suggested that the monkeys be moved to other places, but we don't have the money and don't know the correct way to do that,"" he said, adding that nobody had tried to hunt or disturb the monkeys staying in the camping ground.

Primatologist from National University Jakarta, Drs. Imran SL. Tobing, Ssi, said that long-tailed monkeys were not protected by the government.

Hardy survivors

They are found in Sumatra, Java, Bali, Nusa Tenggara and Kalimantan. In some areas, they are considered a pest as they often damage people's plantations. Long-tailed monkeys are greedy creatures,"" he said. ""They are omnivorous -- fruit, the tips of leaves, people's leftovers and even trash -- it's all tasty to them,"" Imran said.

They are superior to other species of monkeys in that they can survive virtually anywhere.

They live in groups and will split into smaller groups if their own group has become too big. In the forest, they are preyed upon by tigers, hawks, owls, monitor lizards, snakes and human beings.

If they live near urban areas, they are threatened by only a few predators. Undomesticated animals like monkeys play an important role in nature. They spread plant seeds, said Imran, who is a lecturer of animal ecology at the National University school of biology.

Over the past decade, the number of long-tailed monkeys has increased very rapidly. The management of Buperta Pramuka does not allow these monkeys to be disturbed or taken away. The gray long-tailed monkeys can be seen between 6 a.m. and 9 a.m. and also between 3 p.m. and 6 p.m.

They run about looking for food or play around the front gate, the parking ground, the yard of the information center or in the garbage dump.

Many of them gather by the roadside, looking for food or chasing one another, hopping from one branch to another or even running along electricity cables.

Most of the monkeys are tame and not scared by the presence of human beings.

They will often approach people who are carrying food or a drink. Scores of them will move closer and closer, lured by the smell or shiny packaging of food items.

Kampoeng China in Cibubur


Kampoeng China in Cibubur
Mon, 03/10/2008 1:24 PM | City

Kampoeng China (Chinese Village), located at Kota Wisata housing complex in Cibubur, East Jakarta, is full of miniatures resembling famous places in China -- Beijing's Forbidden City or the Great Wall, for example.

Everything is painted red, the most important color in Chinese culture. There are also plenty of dragons and other traditional Chinese beasts.

The site is free to the public, including the lion dance. Chinese dishes familiar in Indonesia -- such as siomay (fish cake) and noodles -- are for sale in the pavilions.

At the village you'll also find hundreds of small shops selling souvenirs, Chinese-style clothing, sandals, bags and lanterns, mostly imported from China.

The village is affordable and popular with children who have their pictures taken in front of the miniatures of China's tourism objects.

Cibubur Prospects in the future

As Jakarta is developing very fast, nearby areas are expected to support Jakarta in so many ways. Transportations and social facilities are necessary to be built around those areas. One potential area that has been developing so phenomenal and fantastic is Cibubur area. This area is only about 25 km away southern Jakarta and under Bekasi local government administration.

There are so many housing estates in this area, starting from the one that provide lower class housing until the one with midlle-up classess. Hospitals and education infrastructures such as schools have been built around the area. Shopping malls with many big tenant have also occupied some areas in Cibubur.

As for recretional areas, one can visit Taman Buah Mekarsari in Cileungsi, which is not too far from Cibubur. Kota Wisata, one of the biggest property estate also provide recreational park for children playground as well as shopping places.

Undoubtedly, in near future this area will be large and independent city outside Jakarta which provide everything people's need.

Wissata property

Wissata Property Cibubur

Ruko Canadian Blok CBC No. 3
Kota Wisata, Cibubur, Jakarta Timur, DKI Jakarta

Telepon :+62-21-84930044

Pro Home

Prohome Cibubur

Sentra Eropa Blok G 26-27, Jl. Transyogi km 6 Cibubur, Bogor, Jawa Barat

Telepon :+62-21-84930909

Marvin Reeves


Kota Wisata Sentra Eropa Blok D no.1 Jl. Transyogi Km 6 Cibubur 16968, Bogor, Jawa Barat

Telepon :+62-21-84931133

Deal Property Cibubur

DEAL Property Cibubur

Perum. Citra Gran Cluster Central Garden Blok G. 16 No. 7, Bogor, Jawa Barat

Telepon :+62-21-8456569

Central property

Central Property Cibubur

Ruko citywalk 2 no 7
citragrand - cibubur, Jakarta Timur, DKI Jakarta

Telepon :+62-21-84303333

Ray White Cibubur

Ray White Cibubur

Kota Wisata Sentra Eropa Blok F No. 1
Jl. Transyogi No. 6 Cibubur 16968, Jakarta Timur, DKI Jakarta

Telepon :+62-21-84931100

Website Ray White Cibubur

Professindo Realty - Professionals Cibubur

Professindo Realty

Professindo Realty

Kawasan Niaga Citra Gran Blok R No. 3

Jl. Alternatif Cibubur km. 4 Jati Karya

Jati Sampurna

Bekasi 17435

Telepon: (62-21) 8430 6161

Faks: (62-21) 8430 6060

Website Professindo Realty Cibubur

LJ Hooker Cibubur

L.J Hooker Cibubur

Ruko Citra Garden Blok R-6 No.11, Jl. Alternatif Cibubur Km.4, Bekasi, Jawa Barat

Telepon :021-84597777

Website LJ Hooker Cibubur

Era Corvilla

ERA Corvilla

Komp. Ruko Citra Grand Blok R6 No. 20 Jl. Alternatif Cibubur, Bekasi, Jawa Barat

Telepon :+62-21-84597373

Mitra Property

Mitra Property

Mitra Property

Kawasan Niaga Citra Gran Blok R1 No.23

Jl. Alternatif Cibubur Km.4 Jati Asih - Jati Sampurna Bekasi 17435

Telp : (021) 8430 3838,

Fax : (021) 8459 2151,

E-mail :

Website Mitra Property Cibubur

Jual Rumah Dalam Masa Angsuran

Dapatkah Debitur Menjual Kembali Rumah yang Dalam Masa Angsuran?
Dalam Hal Itu, Bisakah Debitur Mendapatkan Kembali Uang Angsuran yang Telah Dibayarkan Setelah Dikurangi Denda Penalti dan Biaya Lain?

Sudah tentu, rumah yang masih dalam proses angsuran dan sertifikatnya masih disimpan oleh bank sampai masa angsuran KPR berakhir, tak bisa dijual begitu saja ke pihak lain. Dalam hal ini, bila tak menginginkan lagi rumah tersebut dan hendak beralih ke rumah lain, debitur tersebut bisa menggunakan proses oper KPR ke debitur baru. Nantinya, debitur baru inilah yang meneruskan proses angsuran KPR rumah tersebut.

Di situ, bank akan menilai ulang rumah tersebut. Usai debitur pertama dan debitur kedua menyepakati harga jual, sejumlah proses legal menyangkut pengalihan KPR tersebut mesti dilakukan. Kemudian, bank mengucurkan dana KPR ke rekening debitur kedua. Nah, debitur kedua mesti menggunakan sebagian dari dana KPR itu untuk melunasi pinjaman debitur pertama. Dalam hal ini, debitur pertama berkemungkinan mendapatkan kembali sebagian/seluruh angsuran yang telah dibayarkan ke bank. Pun, bisa saja uang yang ia peroleh melebihi total nilai angsuran yang telah dibayarkan. Sekadar contoh, debitur pertama dulu mendapat KPR senilai Rp500 juta; saat oper KPR berlangsung, yang sudah diangsur Rp300 juta. Debitur kedua setuju membeli rumah itu seharga Rp600 juta—tentunya nilai ini sudah disetujui oleh tim penilai appraisal bank. Nah, Rp300 juta dari dana Rp600 juta yang dipetik debitur kedua dari Panin Bank, dibayarkan untuk melunasi outstanding itu. Sisanya yang Rp300 juta? Bisa menjadi milik debitur pertama. Jadi, dalam hal over KPR, debitur pertama bisa mendapatkan uang tunai pengganti angsuran yang telah dibayarkan, bisa pula tidak. Hal ini ditentukan harga jual yang dipetik, juga tergantung total besar angsuran yang telah dibayarkan debitur pertama. Kemungkinan lain bagi debitur untuk menjual rumah tersebut adalah dengan melunasi sekaligus angsuran KPR. Sudah tentu, ia di situ mesti membayar denda penalti. Usai rumah tersebut sepenuhnya dimiliki, barulah dijual ke pihak lain.


Jika Debitur Gagal Membayar Angsuran

Apa yang Terjadi Bila Debitur Gagal Membayar Angsuran?

Ada beberapa cara yang bisa ditempuh yaitu :
1.Re-negosiasi masa waktu pinjaman
Misal, rubah masa waktu pinjaman dari 10 tahun ke 15 tahun hingga nilai angsuran per bulan mengecil

2.Mengalihkan KPR ke debitur baru atau over kredit
Debitur bisa saja mendapatkan kembali sebagian ataupun seluruh uang yang telah dibayarkan ke bank

3.Sita Properti
Hal ini merupakan skenario terakhir yang diambil bank apabila cara re-negosiasi masa waktu pinjam dan over kredit gagal juga

Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional

Apa Perbedaan antara KPR Syariah dengan KPR Konvensional?

Pembiayaan KPR Syariah mengacu ke prinsip-prinsip bertransaksi secara Islam antara lain :
•Transaksi jual beli antar dua pihak harus jelas dan transparan
•Tidak boleh merugikan salah satu pihak
•Untung rugi mesti dipikul bersama dua pihak
•Tidak ada bunga yang dikenakan ke debitur (karena dianggap merugikan debitur), dalam hal ini bank syariah mengambil margin keuntungan dengan debitur, bukan suku bunga

KEUNTUNGAN KPR SYARIAH : dalam kondisi ekonomi normal -> besar cicilan per bulan KPR Syariah tidak berubah alias tidak fluktuatif. Akan tetapi, dalam kondisi ekonomi tidak menentu, Bank penyedia KPR Syariah meminta debitur untuk kembali merundingkan margin sekaligus nilai cicilan per bulan.


Migrasi KPR

Apa yang Disebut Migrasi KPR?

Migrasi KPR merupakan perpindahan suatu KPR dari satu bank ke bank yang lain. Yang melakukan hal ini adalah debitur KPR di satu bank. Penyebab debitur memindahkan KPR yang sudah ia jalani di satu bank ke bank lain bisa banyak. Antara lain, pertama, bisa saja bank lain menawarkan program menarik tertentu (antara lain tingkat bunga yang lebih ringan) sehingga debitur tersebut memigrasikan KPR. Atau, kedua, debitur tersebut tak puas dengan kualitas layanan bank pertama—namun, hal ini terbilang jarang ditemui. Secara keseluruhan, bisa dikatakan bahwa angka migrasi KPR tak tinggi. Sebab, migrasi KPR ini acap menelan biaya besar. Sekadar contoh, sudah tentu bahwa bank pertama tersebut mengenakan biaya penalti ke debitur tersebut. Belum lagi, di bank kedua, debitur tersebut bisa saja mesti membayar ulang sejumlah biaya--antara lain biaya akte notaris dan biaya penilaian aset (rumah) yang dijaminkan. Pun, dengan migrasi KPR, debitur tersebut mesti melakukan pekerjaan ekstra seperti membuat akad kredit baru.

Apa yang dimaksud Dengan Floating Rate?

Apa yang dimaksudkan dengan Floating Rate ?

Ini merupakan penentuan tingkat bunga KPR yang mengacu ke bunga pasar. Dengan demikian, di sini tingkat bunga KPR yang didapat seorang debitur bisa fluktuatif. Bila kondisi pasar tengah apik—yang antara lain bisa dilihat dari tingkat bunga Bank Indonesia, bunga yang dikenakan ke debitur KPR rendah. Bisa di bawah 10%. Sementara, bila kondisi pasar tengah buram seperti sekarang, bunga tersebut bisa naik ke angka melebihi 15%. Bank sering mengombinasikan fixed rate dengan floating rate dalam program promosi mereka.

Masing-masing bank mempunyai ketentuan review atau kaji ulang bunga KPR berbeda-beda. Ada yang melakukan review setiap 3 bulan atau 6 bulan tapi jarang sekali yang tahunan.

Apa yang Dimaksud Dengan Bunga Tetap?

Apa yang dimaksudkan dengan bunga tetap (fixed rate)

Dalam KPR, fixed rate merupakan penentuan tingkat bunga yang besarnya tetap untuk masa waktu tertentu. Sekadar contoh, dulu ada bank yang menawarkan program fixed rate 7,5% untuk waktu dua tahun. Berarti, di situ debitur KPR bisa mencicipi bunga 7,5% selama dua tahun.

Note : Fixed rate KPR biasanya terdapat ketika anda membeli unit properti baru dari pengembang/developer dan umumnya pengembang memberikan subsidi bunga. Misalnya, harusnya bunga KPR adalah 10% (7,5% ditanggung oleh pembeli dan 2,5% ditanggung oleh developer).